管理委员会能否根据《2013年分层管理法》适用不同的收费标准？
《分层管理法》（SMA）2013于2015年6月1日生效，旨在规范马来西亚分层物业的维护与管理等事项。该法案全面规范了管理开发区域的各类机构（包括开发商、联合管理机构（JMB）及管理委员会（MC））的职责、权限与责任。
随着混合开发模式（即包含住宅与商业地块的开发项目）的兴起，在整个开发项目中对所有地块统一征收单一费率（即维护费与储备金）的做法变得越来越难以辩护。为此，许多人诉诸法院寻求裁决。问题在于，此事是否存在最终裁决与定论？
答案部分存在于《2013年分层管理法》第60(3)(b)条。
《2013年分层管理法》第60(3)条规定：
除第52条另有规定外，为设立及维持维修账户之目的，管理公司可在大会上：
- 不时确定为第50(3)款所述目的而筹集的款项金额；
- 通过向业主征收与其各自单元或临时单元所占份额单位或临时份额单位成比例的费用来筹集所确定的金额，且管理公司可针对用途存在显著差异的单元以及临时单元确定不同的费用缴纳标准；
- 并确定业主逾期付款应支付的利息金额，该利息年利率不得超过百分之十。
根据上述条款、《2013年分层管理条例》及《1985年分层地契法》之明文规定，管理委员会无权对不同地段设定差异化收费标准。凡法律未明确许可之事，均因越权原则而被禁止——此乃上诉法院在Menara Rajawali[1]案判决之确立原则。
至于管理委员会（MC），需重点强调的三个关键词是“显著不同的用途”。在Fitters Building Services[2]案中，某业主以自行承担单元维护费用为由，提议对其单元适用较低收费率。高等法院裁定，总产权的明示条款明确规定该业主地块及类似地块的单位须作“商业建筑”用途，允许同类用途单位适用不同收费标准将对其他地块业主不公。在SCP Assets Sdn Bhd v Perbadanan Pengurusan PD2[3]中，原告购得该开发项目所有停车场。被告管理委员会通过决议，对不同地块征收不同费率。原告向高等法院寻求救济，要求根据分配份额单元实施统一费率。高等法院裁定管理委员会无权对同类地块征收不同费率，并指出：
[66] “用途存在显著差异的地块”这一表述可作多种解释，包括——
- 不同用途可指土地使用类别的差异，如“商业”、‘工业’、“住宅”等；
- 不同用途亦可指地块在竣工初始使用后发生用途变更，此即本案原告所主张的情形；
- 混合开发项目中地块用途的差异，可依据开发设计初衷进行界定——即使开发项目竣工后地块所有者未变更用途，亦属此范畴（此为被告主张）；
- “显著不同用途”亦可解释为：相较于暂定地块，其他地块被用于性质截然不同的用途。
高等法院在Perbadanan Pengurusan PD2案中虽依据案情作出裁决，但拒绝就本案所涉“繁琐复杂的问题”展开论证——正如法官阁下所言。
现阶段的答案可参见上诉法院在Aikbee Timbers案[4]中的裁决。Pearl Suria项目为综合开发项目，包含住宅、购物中心及停车场。住宅产权归属个人，购物中心由开发商（Aikbee Timbers）持有，停车场则由实成地产（Sit Seng）公司管理。在首次年度股东大会上，管理委员会通过决议：住宅地块业主需缴纳的费用率将提高，而商业地块业主的费用率维持不变——因住宅业主独占使用了该开发项目的公共设施。一名住宅单元业主遂向高等法院提起诉讼，要求实施统一费用率。高等法院支持其诉求，要求益必木材公司与锡成集团补缴历年差额管理费（即不同费率适用期间的短缺款项）。开发商锡成集团及业主委员会遂向上诉法院提出上诉，其中核心争议点在于：
“业主委员会是否依法有权对性质或用途不同的单位设定不同的维修费率及储备基金缴款标准？”
上诉法院参考了Perbadanan Pengurusan PD2案的判例意见及高等法院在Sodalite Sdn Bhd[5]案中的裁决，其中明确指出：除其他事项外，”业主委员会有权对业主征收不同类型的收费，但须满足上述两项限制条件。上述收费须与每宗地块的份额单位成比例，若适用不同费率，则须证明这些地块用途存在显著差异”。
上诉法院在Aikbee Timbers案中最终裁定“该开发项目中地块用途存在显著差异，部分地块用于住宅用途，部分地块用于商业用途（商场和停车场）”，且”所收取的费用必须公平合理，即业主应为其享有的权益支付费用，并与享有同等权益的业主分担责任。所收取的款项必须合理，即公共财产的明确开支不得过高或不合理”。根据本案事实，住宅地块的总支出远超商业地块，因此要求商业地块分摊费用既不公正也不合理。联邦法院驳回了针对该判决的上诉许可申请。
然而，上诉法院在近期Perbadanan Pengurusan Springtide Residences[6]判决中，采取了有别于Aikbee Timbers案所阐述的“公正合理”路径，认为“若立法者意图将《管理法》第60(3)(b)条的‘公正合理‘测试标准予以适用，议会本可轻易在该条款中加入此类测试”。虽然本案存在区别——市政委员会实施的差异收费率适用于同一用途（仅限住宅用途）的开发区域地块。
因此，我们能否确信“显著不同用途”的判定标准应遵循上诉法院在Aikbee Timbers案中的阐释，即：不同收费率的适用必须针对用途相异的土地地块，且差异必须显著，同时该做法须符合“公正合理”原则？
这或许只是冰山一角。
[1] Muhamad Nazri bin Muhamad v JMB Menara Rajawali & Anor [2020] 3 MLJ 645
[2] Plaza Pekeliling Management Corporation v Fitters Building Services Sdn Bhd [2017] 1 LNS 2231[3] [2021] MLJU 623
[4] Aikbee Timbers Sdn Bhd & Anor v Yii Sing Chiu & Anor and another appeal [2024] 1 MLJ 948
[5] Sodalite Sdn Bhd & Ors v 1 Mont’ Kiara and Kiara 2 Management Corp & Ors [2021] 12 MLJ 116
[6] Yong Kein Sin & Anor v Perbadanan Pengurusan Springtide Residences and other appeals [2025] MLJU 1469