A. 引言

中东地区持续的冲突给多个行业带来了疑惑，建筑业也不例外。尽管该冲突在地理上与马来西亚相距甚远，但其影响仍可通过燃料价格上涨、材料及运输成本增加、供应链中断等形式显现，从而带来重大的法律和合同风险。

对于参与建筑项目的人士而言，这引发了一系列迫在眉睫且切实的问题：因冲突导致无法履行合同的风险由谁承担？成本上涨的风险由谁承担？承包商能否主张延长工期或追加费用？何时中断构成不可抗力，何时仅是履行成本增加？

本文旨在探讨以下问题：

1. 当前中东冲突可能对建筑项目产生的影响；
2. 此类冲突的常见后果，包括成本上升、供应链中断及履约困难；以及
3. 承包商和业主在面临上述困难时可利用的主要合同与法律途径，包括不可抗

力、工期延长、合同变更、法律变更及合同目的落空。

归根结底，答案主要取决于建筑合同的条款表述。在大多数情况下，合同仍是双方分配风险的关键文件。

B. 价格波动——风险由谁承担？

随着材料价格急剧上涨，承包商和业主最常提出的疑问莫过于：“如何就价格波动提出索赔”或“我们已收到承包商大量关于材料涨价的索赔，我们是否有义务支付”。

根据大多数马来西亚标准建筑合同，一般原则是承包商承担价格上涨的风险，除非合同另有明确规定，或政府就此问题提供法定救济以协助承包商。常见标准合同中的规定大致可总结如下：

PAM 合同（2006/2018）：

• 参见第13 条——合同总价为固定金额，仅可严格依据合同的明确条款进行调整。定价错误必须在施工前予以更正，且不得改变合同总价。

IEM 合同范本（1989/2011/2017）：

• 参见第53 条——合同金额不受投标日期后劳动力、材料或其他成本增减的影响，但因变更引起的变动除外。

PWD 203/203A（2010 年第1 版）：

• 参见第30 条——仅当合同中明确包含具体的波动条款时，才允许进行价格波动调整。如适用，调整应通过中期付款体现，并计入最终合同金额。

AIAC 标准合同范本（2024）：

• 参见第13 条——若双方签订了总价合同，合同金额即为固定，且仅能严格依据合同的明确条款进行调整。

FIDIC Red Book（及相关合同形式）：

• 参见第7 条和第13.8 条——价格上涨问题通过第13.7 条（法律变更）和第13.8 条 （成本变动）予以处理，其中允许根据基准日后劳动力、材料及其他成本的增加调整 合同价格。但该条款仅在合同中包含价格调整公式及成本指数时方可适用。

因此，在大多数标准合同形式下，除非合同另有变更或规定，否则在任何情况下均不得调

整合同金额。建筑工程中材料价格的任何上涨均应由承包商自行承担。

C. 承包商视角：有哪些可行途径？

即使承包商承担了价格上涨的一般风险，仍可能存在其他合同或法律途径，以应对承包商

在吸收材料成本波动时面临的困境。

I. 不可抗力

承包商可尝试援引不可抗力条款，尤其鉴于中东战争引发的全球供应链中断。由于不可抗

力属于建筑合同中的风险分配范畴，必须重点关注相关合同条款的措辞，因为该条款的影

响往往因合同形式的不同而有所差异。

可参考新加坡Magenta Resources (S) Pte. Ltd.诉China Resources (S) Pte. Ltd.[1996]

3 SLR 62，该案中Rajendran J 法官指出，不可抗力不过是处理当事人无法控制的事件的 合同条款的一个名称。不可抗力是否适用以及随之产生的救济措施，取决于合同本身的条 款：

“在我国法律中（有别于该术语的起源地法国法），所谓不可抗力实际上不过是当事人就可能发生、且对其几乎或完全无法控制、进而可能阻碍或妨碍合同履行的情形，所约定之合同条款的一种便捷表述方式。 因此，对于何种情况构成不可抗力，无法制定普遍适用的规则。此类（不可抗力）情况是否发生，以及一旦发生后随之产生的权利与义务，均取决于当事人在合同中作出的约定。”

典型的不可抗力条款通常列举了可免除履约责任的触发事件。这些干扰是否构成有效的不可抗力事件，完全取决于具体合同的措辞。诸如“战争行为”、“政府行为”、“禁运”、“内乱”和“恐怖主义行为”等常见触发事件，可能涵盖与伊朗相关的干扰。

来自本地及国际标准合同的主要示例：

PAM 合同（2006/2018）及IEM 合同：

• 请参阅“不可抗力”条款——该条款并未明确规定“战争”构成不可抗力事件。因此，承包 商不得依据《PAM合同》就此寻求救济。然而，若因政府法规和/或法律变更而产生任 何影响，则此类情况可协助承包商依据不可抗力条款寻求救济。

PWD 203/203A（2010 年1 月修订版）及AIAC 标准合同：

• 参见“不可抗力”条款——该条款明确规定“战争”（无论是否宣战）构成不可抗力事件。此外，根据AIAC 条款，承包商承担举证责任，需证明：（a）该事件超出当事方控制 范围，且在合同签订时无法合理预见；（iii）无法合理避免；以及（iv）不主要归因于 另一方。

FIDIC Red Book（及相关合同形式）：

• FIDIC 下的不可抗力同样涵盖战争。与AIAC 合同类似，主张不可抗力的当事人必须满 足四项要件：该事件必须（i）超出其控制范围；（ii）在合同订立时无法合理预见；（iii）无法合理避免；以及（iv）不主要归因于另一方。

此外，根据马来西亚的判例法，不可抗力事件通常必须涉及阻碍或延迟履约的事件——而

非仅仅导致履约成本增加和/或负担加重的情形。下表列举了此类情况的主要示例。

换言之，战争的存在本身并不自动构成不履行的免责事由。关键在于冲突是否确实以合同所预见的方式阻碍了合同的履行。

II. 工期延长及损失与费用

即使发生了不可抗力事件，且该事件已阻止或延迟了工程的履行，但这本身并不自动赋予承包商延期工期的权利。

在大多数标准建筑合同（如PAM、PWD 和AIAC）中，承包商仍须遵守合同规定的索赔

程序。这些程序通常包括：

(a) 在合同规定的时限内发出通知；

(b) 提供延误事件的充分细节；

(c) 证明因果关系；以及

(d) 证明该事件影响了关键路径或导致完工延迟。

这些要求的综合效果是，不可抗力是在结构化的合同框架内发挥作用的，而非作为独立的救济措施。

在大多数标准合同中，不可抗力被视为中立事件。它既非由雇主亦非由承包商所致。因此，通常的合同应对措施是给予承包商工期顺延，以免其因延误而受罚。然而，承包商通常无权就该事件产生的额外费用获得赔偿。

相比之下，索赔损失与费用的权利通常仅限于延误可归因于雇主的情况——例如变更、指令延迟或未能提供施工场地准入。对这些标准合同中损失与费用条款的审查清楚地表明：这些条款旨在补偿承包商因雇主导致的延误，而非因中立或外部事件引起的延误。

因此，即使承包商成功证明不可抗力事件已对工程造成影响，这也不意味着自动获得索赔的权利。除非合同另有明确规定（例如通过价格波动条款或具体的风险分担条款），承包商通常需自行承担此类中立事件带来的财务后果。

III. 变更索赔

当雇主就额外工作、变更工程范围、设计或施工方法等事项发出指示时，承包商可能会主张，这些变更和/或指示构成变更工程，因此应支付额外款项。然而，变更条款并非旨在作为追索价格上涨的一般机制。

根据大多数标准合同条款，若变更工程的性质与原工程相似，且在类似条件下进行，通常仍适用原合同单价。仅当变更工程的性质存在实质性差异，或在实质性不同的条件下进行时，才可能有更大空间依据现行或市场价格进行估价。

来自本地及国际标准合同的主要示例：

PAM 合同（2006/2018）、IEM、PWD、AIAC 及FIDIC：

• 若变更工程的性质相似且/或在类似条件下实施，承包商应采用合同中在价格上涨之前、合同签订之初所报价的费率和价格。
• 仅当指令的工程性质不相似时，估值方应按现行市场费率进行。

因此，若变更工程的范围与合同最初设想的工程相似，雇主仍可坚持要求承包商依据合同

签订时所报的材料价格进行索赔，即使因战争导致价格上涨亦然。

IV. 法律变更/政府举措

当地缘政治局势导致监管或政策变化，进而影响建筑材料成本时，承包商也可寻求援引“法律变更”条款。原则上，此类条款旨在分配合同签订后发生的立法或监管变动所产生的财务后果。然而，必须区分市场驱动的价格上涨与实际的法律或监管变更。

由全球冲突、市场不确定性或供应链压力导致的燃料或材料成本上涨，其本身并不构成法律变更。要成功援引此类条款，承包商通常需要指出一项在合同签订后生效且直接影响该项目的具体法律、监管或政府措施。

迄今为止，马来西亚尚未出台任何旨在允许承包商追偿因中东冲突等全球事件而增加的材料成本的立法或监管变更。

在缺乏明确且可识别的法律变更的情况下，燃油价格或建筑材料成本的上涨——无论涨幅多大——通常会被视为承包商商业风险的一部分。仅凭市场波动、供应链中断和地缘政治紧张局势，在标准建筑合同下并不构成成本追偿的法律依据。

V. 合同目的落空原则

在更为极端和严峻的情况下，承包商可能会主张，由于成本异常上涨，项目已变得在商业上不可行。然而，根据马来西亚法律，履行不能原则的适用范围非常狭窄。只有当合同履行变得不可能时，合同才会被认定为履行不能，而不仅仅是成本增加或利润减少。

因此，基于经济困难或成本增加的论点在建筑纠纷中鲜有成功先例。不过，若项目对双方均造成商业压力，考虑双方协商终止或协商退出可能是务实的做法。尽管这并非法律赋予的权利，但这种做法在商业上可能有益，可使业主和承包商双方避免长期纠纷、成本攀升及项目延误。

在此类情况下，双方可探讨：

• 通过结构化结算未付款项达成协议终止合同；
• 撤场安排及成本分摊机制；以及
• 一种保持双方商业关系的干净利落的合同退出方式。

归根结底，尽管法律可能无法缓解经济困境，但诸如双方协商终止合同等商业解决方案，往往比严格依赖法律救济更能实现高效且争议较少的结果。

D. 承包商与雇主的关键实践经验

近期成本上涨的压力和地缘政治动荡，为在马来西亚建筑合同下运营的承包商和雇主都提供了重要的实践经验。

承包商应汲取的教训

1. 仅凭成本上涨本身并不能构成索赔依据——除非另有明确规定，否则材料或燃料价格上涨通常属于承包商的风险。
2. 了解合同中的不可抗力条款——通常仅提供工期宽限，而非增加成本的补偿。
3. 谨慎提出变更索赔——根据合同条款，市场价格仅适用于性质不相似的工作，而非作为应对价格上涨的变通手段。
4. 妥善保存记录——保留详细文件（成本、延误、往来函件）以支持索赔。

业主需汲取的教训

1. 坚守固定价格原则——确保仅在合同明确允许的情况下调整合同总价。
2. 严格控制变更——发出正式书面指示，避免可能导致意外索赔的非正式指示。
3. 评估变更工程的性质——重大或性质不同的工程可能按市场价格估值，从而增加成本风险。
4. 执行通知要求——在受理索赔前，要求承包商严格遵守合同程序。
5. 仔细审查延误和成本索赔——确保索赔有恰当的因果关系和证据支持，而非仅基于一般市场状况。
6. 考虑双方共同退出的方案——保留财务困难的承包商往往会加剧延误、成本和纠纷，而干净利落、有条不紊的退出则能及时更换承包商并降低后续风险。

共同启示

虽然严格执行合同权利仍是第一道防线，但双方应认识到，在普遍动荡时期，纯粹僵化的做法未必总能带来最佳结果。 更有效的策略往往在于采取务实、互利共赢的方式，即雇主和承包商都愿意在一定程度上进行妥协与让步。

在适当情况下，雇主可考虑提供有针对性的支持——无论是通过调整施工顺序、协调采购，还是其他商业安排——以帮助承包商完成工程。此类合作有助于避免工期延误、纠纷及项目失败。

归根结底，项目的成功将使各方受益。在应对全球性中断带来的挑战时，采取协作方式并辅以适当的合同约束，往往是商业上最明智的解决之道。

E. 结语

毫无疑问，建筑行业即将面临重大挑战。鉴于潜在的经济下行风险，行业参与者必须采取主动措施。这首先要从强化项目管理框架入手，以确保韧性和连续性，使建筑企业在日益加剧的不确定性中得以维持运营。

关键的第一步是对现有合同进行彻底审查。各方必须理解协议中的范围、限制及潜在风险，特别是在不可抗力、延误条款和成本上涨条款等领域。这种理解使利益相关方能够战略性地应对风险，并找出缓解干扰的途径。

必须彻底摒弃那种将合同视为单纯形式主义、一旦签约便束之高阁的心态。因此，业主和承包商都必须始终保持积极主动的合同警惕性。这意味着要积极参与合同执行、监督合规情况、预判风险，并针对不断变化的形势采取战略性应对措施。

在日益动荡的环境中，那些将合同视为动态管理工具（而非仅是便利性文件）的人，将更能从容应对不确定性，并确保项目成功。

本文仅供一般参考，不构成法律建议。上述讨论的问题必然具有广泛性，具体个案的处理将取决于具体事实、合同条款及适用法律。若各方因当前冲突或相关中断而面临困难，在采取任何行动前应寻求具体的法律建议。

若您需要就当前冲突或相关供应链及成本中断可能对您的建筑项目或合同权利造成的影响获取建议，请随时与我们联系。